Ile trzeba zarabiać na kredyt w wysokości 1 miliona złotych? Symulacja zdolności

Uzyskanie kredytu hipotecznego na 1 milion złotych to dla większości gospodarstw domowych ambitne wyzwanie, wymagające wysokich dochodów oraz spełnienia wielu warunków stawianych przez banki.

W realiach rynku, gdzie średnia wartość nowo udzielanego kredytu wzrosła z niespełna 300 tys. zł (2020) do ponad 421 tys. zł (2024), finansowanie rzędu miliona zł może częściej pojawiać się w kolejnych latach.

Niniejszy materiał wyjaśnia wymogi dochodowe, orientacyjne raty, sposób liczenia zdolności kredytowej oraz pokazuje praktyczne scenariusze dla różnych profili wnioskodawców.

Wymogi dochodowe dla kredytu na 1 milion złotych

Wynagrodzenie netto wymagane dla singli

Dla singla rata kredytu rzędu ok. 6500 zł/mies. i typowy limit banków, by rata nie przekraczała ~30% budżetu, oznaczają potrzebę dochodu co najmniej ok. 21 tys. zł netto/mies.

W praktyce banki akceptują nierzadko 15–20 tys. zł netto/mies., zależnie od polityki danej instytucji, stabilności dochodów oraz profilu ryzyka.

Istotne są także forma i ciągłość zatrudnienia. Banki podchodzą bardziej liberalnie do etatu na czas nieokreślony niż do umów cywilnoprawnych czy działalności gospodarczej.

Poniżej zebrano orientacyjne wymogi ciągłości dochodów w zależności od formy zatrudnienia:

Forma zatrudnienia	Wymagana ciągłość dochodu
Umowa o pracę (czas nieokreślony)	zazwyczaj 6–12 miesięcy
Umowa zlecenie / o dzieło	zazwyczaj 12–24 miesiące
Działalność gospodarcza	zazwyczaj 12–24 miesiące potwierdzone zyskami

Wymogi dla par i rodzin

Dla pary rata ok. 6500 zł przy limicie ~30% budżetu implikuje potrzebę miesięcznego budżetu ~21 667 zł netto (po ok. 10 834 zł netto na osobę).

Wspólne dochody obniżają ryzyko dla banku (dywersyfikacja źródeł), przez co parom zwykle łatwiej spełnić kryteria.

W rodzinach 2+1 i 2+2 bank uwzględnia wyższe koszty utrzymania, co obniża maksymalną akceptowalną ratę i może podnosić próg dochodowy. Rodziny 2+2 potrzebują zazwyczaj wyższych dochodów niż pary bez dzieci, choć niektóre banki traktują je nieco bardziej liberalnie w ocenie długoterminowej stabilności.

Analiza rat miesięcznych i całkowitych kosztów kredytu

Obliczenie wysokości raty miesięcznej

W racie spłacasz kapitał i odsetki. Prosty podział 1 mln zł na 300 miesięcy (~25 lat) daje ~3300 zł, ale ignoruje koszt odsetek, który jest kluczowy.

W symulacjach (grudzień 2025) dla kredytu 1 000 000 zł przy wkładzie 20% rata waha się od ~4486 zł do ~7832 zł zależnie od banku, rodzaju oprocentowania i warunków umowy. Dla typowego wariantu (wartość nieruchomości 1,15 mln zł, 25 lat, oprocentowanie ~6%) rata wynosi zwykle ~6500–6700 zł/mies.

Na różnice między ofertami wpływa kilka kluczowych czynników:

• marża banku – własny składnik ceny dodawany do stopy referencyjnej;
• rodzaj oprocentowania – stałe lub zmienne oraz długość okresu stałego;
• produkty powiązane i ubezpieczenia – wymagane pakiety mogą zmieniać koszt całkowity (RRSO);
• prowizja i opłaty – jednorazowe koszty startowe wpływające na łączny wydatek.

Wpływ okresu spłaty na ratę miesięczną

Im dłuższy okres spłaty, tym niższa rata miesięczna, ale tym wyższy łączny koszt odsetek.

Wydłużenie okresu z 25 do 30 lat może obniżyć ratę do ok. ~5,8 tys. zł, a przy 35 latach – spaść jeszcze niżej (dokładna kwota zależy od oferty i RRSO).

Całkowity koszt kredytu

W wariancie 25 lat całkowity koszt odsetek dla 1 mln zł wynosi orientacyjnie ~485–490 tys. zł, co daje ~1,48–1,49 mln zł do spłaty łącznie (przykładowe RRSO ~6,49–6,54%).

Wydłużenie okresu do 30 lat obniża ratę, lecz zwiększa sumę odsetek. Zanim wybierzesz dłuższy okres, porównaj łączny koszt dla 25, 30 i 35 lat.

Metodologia oceny zdolności kredytowej

Analiza ilościowa – wysokość dochodów i zobowiązań

Bank porównuje dochody netto z wydatkami i zobowiązaniami, weryfikuje stabilność i źródło dochodu (najczęściej 6–12 miesięcy historii).

W praktyce bank ocenia m.in. następujące elementy:

• łączny dochód netto – wysokość, regularność, sezonowość;
• koszty stałe gospodarstwa – utrzymanie, media, dzieci, abonamenty;
• obciążenia długiem – kredyty, pożyczki, limity/karty, leasingi;
• ciągłość i źródło dochodu – forma zatrudnienia, czas trwania, branża.

Kluczowy jest wskaźnik DSTI (Debt Service to Income) – relacja rocznych kosztów obsługi długu do rocznych dochodów. Zalecono unikać kredytu, gdy DSTI > 40% dla dochodów poniżej średniej lokalnej lub > 50% dla dochodów powyżej średniej.

Wzór na DSTI wygląda następująco:

DSTI = (roczne zobowiązania / roczne dochody) * 100%

Przykład: dochód 4500 zł netto/mies. (54 000 zł/rok) i inne zobowiązania 1000 zł/mies. (12 000 zł/rok) dają DSTI ~22,2%. Dodanie raty ~6500 zł/mies. podniosłoby DSTI znacząco ponad zalecane limity, co skutkuje odmową.

Analiza jakościowa – czynniki pozafinansowe

Poza liczbami bank ocenia profil ryzyka klienta:

• wiek i stan cywilny – stabilność życiowa i horyzont finansowy;
• zawód i branża – przewidywalność dochodów, odporność na koniunkturę;
• liczba osób na utrzymaniu – wpływ na koszty stałe i budżet;
• status mieszkaniowy – najem, własność, koszty alternatywne;
• historia kredytowa w BIK – terminowość spłat, opóźnienia, zaległości;
• inne ryzyka – częste zmiany pracy, niestabilne dochody, branże sezonowe.

Pozytywna historia w BIK istotnie podnosi szansę na lepsze warunki, a negatywna – nawet przy wysokich dochodach – może zamknąć drogę do finansowania.

Wkład własny i jego znaczenie

Minimalne wymogi dotyczące wkładu własnego

Zgodnie z zaleceniami KNF banki oczekują 10–20% wkładu własnego. Dla kredytu 1 mln zł oznacza to potrzebę 100–200 tys. zł kapitału własnego oraz odpowiedniej wartości nieruchomości (np. ~1,1–1,25 mln zł).

Przy wkładzie 10% bank może wymagać ubezpieczenia niskiego wkładu, co podnosi koszt (np. marżę) – często bardziej opłaca się dozbierać wyższy wkład.

Komponenty wkładu własnego

Wkład nie musi pochodzić wyłącznie z konta oszczędnościowego. Bank może zaakceptować różne składniki majątku:

• środki na IKE/IKZE – oszczędności emerytalne o potwierdzonej wartości;
• działkę budowlaną – grunt wnoszony jako część zabezpieczenia;
• inną nieruchomość – lokal/domy, które zwiększają poziom zabezpieczenia;
• papiery wartościowe – np. obligacje, akcje (zwykle z dyskontem wartości);
• książeczkę mieszkaniową – historyczne oszczędności mieszkaniowe.

Dodatkowe koszty związane z kredytem hipotecznym

Prowizja za udzielenie kredytu

Prowizja to koszt startowy (np. 2% od 1 mln zł = 20 000 zł), płatny z góry lub doliczany do kapitału. W ofertach (grudzień 2025) spotykane są stawki od 0% (np. Alior Bank) do ~1,99% (np. Bank Pekao).

Ubezpieczenia obowiązkowe

Standardowo bank wymaga polis, które wpływają na koszt całkowity:

• ubezpieczenie nieruchomości – ok. ~300 zł/rok dla wartości ~400 tys. zł (oferty różnią się nawet o 50%);
• ubezpieczenie na życie – ok. ~420 zł rocznie za każde 100 tys. zł salda w 1. roku (przy 1 mln zł ~~4200 zł/rok, rośnie wraz z wiekiem i ryzykiem);
• ubezpieczenie niskiego wkładu – zwykle +0,2–0,3 p.p. marży, co może dodać ~45–82 zł/mies. przez ok. ~70 miesięcy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty rejestracyjne

Przy zakupie z rynku wtórnego obowiązuje PCC 2% od ceny. Dla 1,15 mln zł to ~23 000 zł. Dochodzą opłaty sądowe (wpis hipoteki do KW) i administracyjne.

Praktyczne scenariusze zdolności kredytowej

Scenariusz 1 – singiel bez dodatkowych zobowiązań

Singiel celujący w 1 mln zł powinien mieć ~15–21 tys. zł netto/mies. (w zależności od banku i marży). Przy 20 tys. zł netto i kosztach życia ~2500 zł realna rata przy limicie ~30% nadwyżki to ok. ~5250 zł. W praktyce zdolność singla 20 tys. zł netto może sięgać ok. ~1,45 mln zł (30 lat, ~6%); 1 mln zł bywa więc wariantem zachowawczym.

Scenariusz 2 – para bez dzieci

Para z dochodem ~21 668 zł netto (po ~10 834 zł/os.) i kosztami utrzymania ~3000 zł może obsłużyć ratę ok. ~5600 zł (30% nadwyżki). Zdolność pary bywa ~1,6–1,7 mln zł (30 lat), co ułatwia finansowanie 1 mln zł.

Dwa niezależne źródła dochodu zmniejszają ryzyko, a koszty stałe na osobę są niższe niż u singla.

Scenariusz 3 – rodzina 2+2 z wysokimi dochodami

Rodzina 2+2 z dochodem ~12 tys. zł netto/mies. ma wyższe koszty życia, co obniża zdolność: orientacyjnie ~923,2 tys. zł (oprocentowanie stałe) lub ~917,9 tys. zł (zmienne). Różnica względem pary bez dzieci o tych samych dochodach to ok. ~80 tys. zł na niekorzyść rodziny, głównie przez koszty utrzymania dzieci.

Dla szybkiego porównania poniżej zebrano trzy przykładowe profile:

Profil	Dochód netto (łącznie)	Orientacyjna zdolność	Uwagi
Singiel	~20 000 zł/mies.	~1,45 mln zł	silna pozycja przy stabilnym etacie i dobrej historii BIK
Para bez dzieci	~21 668 zł/mies.	~1,6–1,7 mln zł	korzysta z dywersyfikacji dochodów i niższych kosztów/os.
Rodzina 2+2	~12 000 zł/mies.	~918–923 tys. zł	wyższe koszty stałe, niższa maks. rata

Porównanie zdolności kredytowej między bankami

Różnice w polityce kredytowej

Zdolność może różnić się o setki tysięcy złotych między bankami – odmowa w jednym nie przekreśla szans w innym. W badaniu (grudzień 2025) dla kredytu 1 mln zł z 20% wkładem raty wahały się od ~4486 zł (Alior Bank) do ~7832 zł w innych instytucjach.

Główne powody różnic to:

• marża i polityka ryzyka – odmienny apetyt na ryzyko i algorytmy scoringowe;
• rodzaj/okres oprocentowania stałego – inny koszt gwarancji stopy;
• koszty ubezpieczeń i cross-sell – wpływ na RRSO i wymogi pakietowe;
• prowizje i opłaty – różne podejście do kosztów początkowych.

Wpływ rodzaju oprocentowania na zdolność kredytową

Przy oprocentowaniu stałym bank często przyjmuje wyższą zdolność (stabilna rata w okresie stałym). W danych styczeń 2026 rodzina 2+2 z 8 tys. zł netto uzyskała ~436,5 tys. zł (stałe) vs ~439 tys. zł (zmienne) – różnica niewielka, ale przy większych kwotach może być istotniejsza.

Strategie poprawy zdolności kredytowej

Zwiększenie dochodów

Nawet +1000 zł netto/mies. może podnieść zdolność o dziesiątki–setki tysięcy zł (w zależności od wyjściowych parametrów). U etatowców liczą się awanse i premiowe składniki dochodu akceptowane przez bank; u przedsiębiorców – wzrost zysku wykazywany w PIT i na rachunkach.

Redukcja istniejących zobowiązań

Spłata innych kredytów i ograniczenie limitów na kartach zwiększają przestrzeń na nową ratę. Sama karta z limitem ~5000 zł potrafi obciążać scoring o ~400–800 zł miesięcznych kosztów przyjętych do kalkulacji, nawet gdy nie jest używana.

Zmniejsz lub zamknij limity na kilka miesięcy przed wnioskiem – zwykle poprawia to zdolność.

Wydłużenie okresu spłaty kredytu

Wariant 30–35 lat obniża ratę i zwiększa zdolność, lecz podraża łączny koszt. Warto porównać różnice w całkowitej kwocie odsetek między 25, 30 i 35 latami i dopasować harmonogram do odporności budżetu.

Znaczenie wkładu własnego i historia kredytowa

Wpływ wysokości wkładu własnego na warunki kredytu

Wyższy wkład (≥20%) to zwykle lepsza marża, niższa rata i niższe RRSO. Przykładowo, dla 1 mln zł i 25 lat przy ~7%: rata z wkładem 10% to ok. ~6361 zł, a z 20% ok. ~5654 zł – różnica blisko ~700 zł/mies., co w horyzoncie 25 lat może oznaczać oszczędność rzędu ~210 tys. zł.

Rola historii kredytowej

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) ma kluczowe znaczenie. Terminowość spłat w ostatnich 12–24 miesiącach znacząco zwiększa szanse na akceptację i lepsze warunki, a opóźnienia je obniżają. Warto odpowiednio wcześniej uporządkować zobowiązania.

Przyszłe perspektywy i trendy rynkowe

Wpływ zmian stóp procentowych na zdolność kredytową

Obniżki stóp NBP zazwyczaj obniżają raty i podnoszą zdolność. Szacunki ze Związku Banków Polskich sugerują, że spadek raty o ~60–70 zł przy kredycie 400 tys. zł może przełożyć się na ~150–175 zł dla 1 mln zł. To niewielka, ale czasem decydująca różnica.

Prognozy zmian na rynku mieszkaniowym

Średnia cena m² w Polsce (luty 2025) to ok. ~11,8 tys. zł, a w największych miastach ~15,4 tys. zł. W Warszawie przekracza ~18 tys. zł/m². 1 mln zł może nie wystarczyć na topowe lokalizacje, ale pozwoli na atrakcyjną nieruchomość poza ścisłym centrum lub dom na przedmieściach.

Prognozowana średnia pensja (2026) ~9420 zł brutto to ok. ~6750 zł netto, co daje zdolność ok. ~513 tys. zł. Kredyt na 1 mln zł pozostanie poza zasięgiem większości osób zarabiających średnią krajową.