Czy opłaca się teraz brać kredyt hipoteczny? Analiza sytuacji rynkowej

Początek 2026 roku sprzyja decyzjom o kredycie hipotecznym, ale wymaga chłodnej kalkulacji budżetu i ryzyk. Według prognoz połączenie stabilnych stóp, rosnących wynagrodzeń i uspokojenia cen mieszkań tworzy korzystne warunki, choć towarzyszy temu wzrost kosztów życia. Po styczniowym posiedzeniu RPP stopa referencyjna wynosi 4,00 procent, a bazowe scenariusze zakładają dalsze obniżki w 2026 roku, co może podnieść zdolność kredytową o ok. 8 procent.

Obecna sytuacja rynku kredytów hipotecznych w Polsce

Decyzje polityki pieniężnej i poziom stóp procentowych

RPP 14 stycznia 2026 r. pozostawiła stopy bez zmian. Stopa referencyjna: 4,00 procent, lombardowa: 4,50 procent, depozytowa: 3,50 procent. W 2025 r. łączna skala cięć wyniosła 175 punktów bazowych, a obecnie trwa pauza w oczekiwaniu na efekty łagodzenia.

Poniżej zestawienie aktualnych stóp procentowych:

Instrument	Poziom
Stopa referencyjna NBP	4,00 procent
Stopa lombardowa	4,50 procent
Stopa depozytowa	3,50 procent

Projekcja NBP sugeruje, że w 2026 r. średnioroczna stopa referencyjna może wynieść ok. 3,69 procent (3,39–3,95 procent). Część ekonomistów dopuszcza cięcia nawet o 75 pb, do ok. 3,25 procent.

Dla kredytobiorców oznacza to realne oszczędności. Przykładowo, przy przejściu ze zmiennego na stałe ok. 5,66 procent rata może spaść z ok. 4100 zł do niespełna 2900 zł, co daje ok. 1200 zł miesięcznie oszczędności.

Aktualny poziom oprocentowania i wskaźniki referencyjne

WIBOR 6M na 26 stycznia 2026 r.: 3,81 procent, a WIBOR 3M: 3,95 procent. Średnia marża banków waha się w przedziale 1,65–3,40 procent. Oprocentowanie zmienne rośnie do ok. 5,60–7,35 procent w zależności od profilu klienta.

Dla stopy stałej oferty wynoszą ok. 5,75 procent (wkład 20–60 procent) oraz ok. 5,65 procent (wkład powyżej 60 procent). Po 5 latach następuje przejście na WIBOR 6M + marża (ok. 2,10 procent). W wybranych ofertach RRSO: 5,93–6,54 procent.

Zmienność stóp pozostaje kluczowa dla wyboru między stałą a zmienną stopą procentową. Akcja kredytowa w I kw. 2026 r. może wzrosnąć o ok. 7,3 procent r/r.

Inflacja i jej wpływ na koszty kredytów

Inflacja w grudniu 2025 r. spadła do 2,4 procent, poniżej celu NBP (2,5 procent). Na 2026 r. prognozowany jest średnioroczny CPI ok. 2,6 procent (2,2–3,0 procent).

Niska presja inflacyjna otwiera przestrzeń do dalszych cięć stóp i obniżenia kosztów obsługi kredytów.

Analiza rynku nieruchomości i prognoz cenowych

Trendy cenowe na rynku pierwotnym

Wyceny różnią się w zależności od miasta i segmentu. Poniżej przykładowe średnie ceny mkw. nowych mieszkań w grudniu 2025 r.:

Miasto	Średnia cena mkw.	Zmiana r/r
Warszawa	18,4 tys. zł	+4 procent
Wrocław	15,3 tys. zł	+4 procent
Kraków	16,7 tys. zł	+1 procent

Eksperci (m.in. RynekPierwotny.pl, Otodom) wskazują na stopniowe korygowanie cen z wysokich poziomów i wzrost sprzedaży o 10–15 procent r/r w 2026. Bazowy scenariusz wzrostu cen nowych lokali na 2026 r. to ok. 2–3 procent.

Sytuacja na rynku wtórnym

Rynek wtórny jest mocniej zróżnicowany. Oto orientacyjne średnie ceny ofertowe mkw. w grudniu 2025 r.:

Rynek wtórny	Średnia cena mkw.	Zmiana r/r
Warszawa	ok. 18 tys. zł	−1 procent
Kraków	ok. 17 tys. zł	−3 procent
Trójmiasto	ok. 16,6 tys. zł	+5 procent

Decyzję o zakupie należy silnie uzależniać od lokalizacji i standardu. Lokale o niskich klasach energetycznych mogą tanieć, natomiast gotowe do zamieszkania i dobrze położone trzymają ceny.

Warunki sprzedaży i dostępność oferty

Wysoka podaż na rynku pierwotnym ogranicza presję cenową, ale wraz z dostosowaniem produkcji deweloperów może wystąpić powolny spadek oferty i umiarkowany wzrost cen w II połowie 2026 r.

Obowiązek uchwalenia planów ogólnych w II połowie roku może chwilowo wyhamować procedury pozwoleń, prowadząc do wzrostu cen działek w dużych miastach i spadku poza nimi.

Wymogi dochodowe i ocena zdolności kredytowej

Minimalne wynagrodzenia i wymagane dochody

W 2026 r. płaca minimalna to 4806 zł brutto (ok. 3600 zł netto na etacie bez ulg). Kluczowa jest relacja dochodu do stałych wydatków.

Poniżej orientacyjne relacje dochodu do możliwej kwoty kredytu przy braku innych zobowiązań i umowie o pracę na czas nieokreślony:

Dochód netto	Szacowana zdolność
ok. 4000–4100 zł	ok. 300 tys. zł
ok. 6500–6700 zł	ok. 500 tys. zł
ok. 6750 zł (przeciętne wynagrodzenie netto)	ok. 513 552 zł

Wzrost płac o 6,4 procent nominalnie (ok. 3,3 procent realnie) sprzyja dostępności kredytu dla osób o przeciętnych zarobkach.

Wkład własny i marginesy bezpieczeństwa

Standardem pozostaje 20 procent wkładu własnego (część banków oczekuje 30 procent). Przy wkładzie poniżej 20 procent zwykle wymagane jest ubezpieczenie niskiego wkładu.

Progi, które ułatwiają negocjacje warunków:

• ok. 10 procent – możliwy kredyt z dodatkowym ubezpieczeniem,
• ok. 20 procent – preferowany poziom w większości banków,
• ok. 50 procent – dostępność ofert także w instytucjach rzadko udzielających hipotek.

Dostępne programy wspierające i gwarancje państwowe

Program Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z gwarancją BGK umożliwia sfinansowanie nawet 100 procent wartości nieruchomości (pierwszy zakup lub budowa). Najważniejsze warunki warto streścić w punktach:

• Zakres gwarancji BGK – do 200 tys. zł oraz do 20 procent (stopa zmienna) lub 30 procent (stopa stała/okresowo stała) wartości inwestycji;
• Finansowanie bez oszczędności – gwarancja zastępuje wkład własny, co otwiera drogę do kredytu bez kapitału początkowego;
• Adresaci – single, małżeństwa i rodziny z dziećmi, pod warunkiem posiadania zdolności kredytowej.

Program Mieszkanie bez wkładu własnego

Program umożliwia finansowanie do pełnej wartości nieruchomości bez wkładu własnego. Limit gwarancji (z ewentualnym wkładem) to do 200 tys. zł i 20 lub 30 procent wartości – zależnie od rodzaju oprocentowania.

Inne formy wsparcia

Dostępne są też rozwiązania takie jak Mieszkanie na Start (dopłaty do czynszu przez 15 lat, po spełnieniu warunków) oraz programy z gwarancją BGK i preferencyjnym oprocentowaniem.

Decyzja między oprocentowaniem stałym a zmiennym

Charakterystyka oprocentowania zmiennego

Przy stopie zmiennej rata zależy od poziomu stóp NBP i zmienia się wraz z cyklem. Na koszt często wpływają także produkty powiązane (konto, karta, ubezpieczenia). Na początku 2025 r. zmienna stopa była wyższa (ok. 7,5–8,5 procent, RRSO 8–10 procent), ale wraz z cięciami przewaga ta maleje.

Charakterystyka oprocentowania stałego

Stopa stała gwarantuje niezmienność rat przez 5 lat (czasem do 10 lat). Po tym okresie można znów wybrać stałą lub przejść na zmienną według warunków rynkowych. To rozwiązanie dla osób ceniących przewidywalność i kontrolę ryzyka.

Rekomendacje na rok 2026

Przy bazowym scenariuszu dalszych obniżek wiele osób skorzysta na czasowym wyborze stałej stopy. Warto kierować się następującymi wskazówkami:

• Stała stopa na 5 lat – dobre rozwiązanie przy chęci stabilnej raty i braku dużej poduszki finansowej;
• Zmienna stopa – opcja dla planujących szybkie nadpłaty/spłatę oraz akceptujących wahania rat;
• Refinansowanie – możliwość renegocjacji lub przeniesienia kredytu, gdy warunki rynkowe poprawią się.

Zgodnie z Rekomendacją S KNF, bufor ryzyka dla stopy zmiennej bywa wyższy, co nierzadko ułatwia uzyskanie finansowania na stopie stałej.

Rzeczywiste koszty i opłaty ukryte

Strukturalne koszty kredytu hipotecznego

Całkowity koszt kredytu to nie tylko rata. Warto rozbić główne elementy:

• oprocentowanie (marża banku + stawka rynkowa),
• prowizja za udzielenie,
• RRSO odzwierciedlające łączny koszt finansowania,
• opłaty obowiązkowe (wycena, wpisy sądowe, hipoteka),
• koszty produktów dodatkowych (konto, karta, ubezpieczenia).

Im wyższy LTV, tym zwykle wyższa marża i koszt całkowity.

Prowizje i opłaty dodatkowe

Poza odsetkami pamiętaj o kosztach operacyjnych, które kumulują się w długim horyzoncie:

• prowizja banku (w ofertach „0 procent” koszty często przenoszone są do marży),
• koszty prowadzenia konta/karty powiązanych z kredytem (np. 12 zł/mies. to przez 30 lat 4320 zł),
• opłata za wcześniejszą spłatę/nadpłatę (regulowana ustawowo – zależy od banku),
• wycena nieruchomości i ewentualne aneksy do umowy.

Ubezpieczenia nieruchomości i życia

Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe (cesja na bank do wysokości zadłużenia). Typowa składka to 200–300 zł rocznie – więcej przy szerszym zakresie ochrony.

Polisa na życie kosztuje zwykle ok. 35 zł miesięcznie za każde 100 tys. zł salda (ok. 420 zł rocznie) i zabezpiecza rodzinę w razie najgorszego scenariusza.

Podatki i opłaty związane z zakupem

Na rynku wtórnym kluczowy jest PCC 2 procent (pobiera notariusz). Na rynku pierwotnym płacisz VAT w cenie. Dodatkowo dochodzą taksa notarialna + VAT, wpis do księgi wieczystej, wpis hipoteki oraz prowizja pośrednika 2–3 procent. Koszty okołozakupowe mogą sięgnąć kilku–kilkunastu procent wartości mieszkania.

Dla zakupów po 13 lutego 2026 r. pojawi się dodatkowa oszczędność dzięki przepisom porządkującym zasady ustalania cen przez deweloperów i ograniczającym nieuczciwe praktyki.

Rosnące koszty utrzymania i ich wpływ na budżet

Inflacja cen mieszkań i mediów

Aż 86 procent Polaków oczekuje wyższych kosztów utrzymania mieszkania/domu w 2026 r. (energia, ogrzewanie, stałe opłaty). W 2025 r. kategoria „mieszkanie i media” wzrosła o 7,3 procent r/r. Najmocniej drożały poniższe pozycje:

Pozycja	Zmiana r/r (2025)
Wywóz śmieci	+11,6 procent
Energia elektryczna	+13,3 procent
Gaz	+10,2 procent
Woda	+8,4 procent
Ścieki	+7,3 procent
Energia cieplna	+3,1 procent

Planowanie budżetu musi uwzględniać relację dochodów do rosnących kosztów stałych.

Waloryzacja czynszu w 2026 roku

Klauzule waloryzacyjne coraz częściej indeksują czynsze o średnioroczną inflację. Średnioroczny CPI GUS za 2025 r.: 3,6 procent – przy czynszu 3000 zł oznacza to wzrost o ok. 108 zł/mies., zwykle od lutego.

Choć cięcia stóp w 2025 r. obniżyły raty o 200–400 zł/mies., wyższe rachunki mogą „zjeść” część tej korzyści.

Strategie czasowania i planowania zakupu

Argument za wczesnym działaniem

W I kw. 2026 r. ceny powinny pozostać względnie stabilne, a w II połowie możliwy jest umiarkowany, trwały wzrost. Wraz z ożywieniem akcji kredytowej rośnie konkurencja o najlepsze lokale.

Przy stopie referencyjnej ok. 3,5 procent zdolność kredytowa może wzrosnąć o ok. 8 procent (dla 500 tys. zł to dodatkowe 38–45 tys. zł). Wcześniejszy zakup daje też większy wybór przed spodziewanym szczytem popytu.

Możliwość refinansowania w przyszłości

Refinansowanie zwiększa elastyczność – kredyt zaciągnięty dziś możesz przenieść do innego banku lub renegocjować, gdy stopy spadną. Decyzja nie jest nieodwracalna.

Zaplanowanie budżetu na zakup mieszkania w 2026 roku

Rozbicie budżetu i koszty transakcyjne

Oprócz ceny zakupu zaplanuj wydatki towarzyszące. Praktyczne założenia budżetowe:

• wkład własny – zwykle 20–30 procent wartości nieruchomości;
• koszty transakcyjne – ok. 8–12 procent (notariusz, PCC/VAT, prowizje, opłaty bankowe);
• wykończenie/remont + rezerwa – ok. 10–20 procent, w zależności od standardu i metrażu.

Koszty okołozakupowe na rynku pierwotnym i wtórnym potrafią sięgnąć kilku–kilkunastu procent wartości nieruchomości – wpisz je jako osobną pozycję.

Specyfika rynku pierwotnego i wtórnego

Na rynku pierwotnym płacisz VAT w cenie zamiast PCC. Na wtórnym obowiązuje PCC 2 procent wartości mieszkania. Dodatkowo: taksa notarialna + VAT, wpis do KW i hipoteki, prowizja pośrednika 2–3 procent, wycena oraz opłaty bankowe.

Załóż konserwatywnie, że transakcja i wykończenie pochłoną łącznie 20–30 procent wartości mieszkania.

Sytuacja makroekonomiczna i perspektywy wzrostu

Wzrost PKB i dynamika gospodarcza

W 2026 r. oczekiwany jest wzrost PKB ok. 3,8 procent (projekcja centralna 3,6 procent, przedział 3,1–4,1 procent). Polska powinna pozostać liderem wzrostu w regionie.

Napęd zapewnią inwestycje w środki trwałe i konsumpcja prywatna, przy spodziewanym wzroście nakładów o ok. 9 procent r/r. Wsparciem będzie też przyspieszenie gospodarki Niemiec.

Rynek pracy i wynagrodzenia

Bezrobocie rejestrowane w latach 2026–2027: ok. 5,4–5,5 procent. Przeciętne wynagrodzenie brutto w 2026 r. wzrośnie o ok. 6,4 procent, co przy umiarkowanej inflacji daje ok. 3,3 procent wzrostu realnego. Średnia krajowa może przekroczyć 10 tys. zł brutto.

Ostateczna ocena – czy opłaca się?

Podsumowanie argumentów przychylnych podjęciu decyzji

Dla większości potencjalnych kredytobiorców 2026 rok jest atrakcyjnym momentem na kredyt, o ile mają stabilne dochody, odpowiednią zdolność i plan na kilka lat w danej lokalizacji. Niższe stopy, rosnące płace, programy wsparcia i szeroka oferta sprzyjają decyzji.

Atrakcyjna jest perspektywa dalszych cięć stóp w roku i późniejszego refinansowania. Spodziewany wzrost cen w II połowie 2026 r. wzmacnia argument za wcześniejszym zakupem.

Ryzyka i wyzwania

Rosnące koszty utrzymania (energia, gaz, woda, odpady) mogą ograniczyć korzyści z niższych rat – wymaga to precyzyjnego planowania budżetu.

Ryzyka geopolityczne i szoki zewnętrzne mogą zmienić ścieżkę stóp oraz koniunkturę mieszkaniową.

Istnieje ryzyko błędnego czasowania rynku – choć bazowo oczekuje się 3–5 procent wzrostu cen w II połowie, scenariusz nie jest gwarantowany.

Rekomendacje dla różnych grup kredytobiorców

Dla osób z dochodami powyżej średniej i wkładem ≥20–30 procent zakup w I kwartale 2026 r. jest logiczny – ryzyko wzrostu rat jest relatywnie niskie, a warunki finansowania sprzyjające.

Dla osób bez wkładu własnego spełniających kryteria – wniosek o kredyt z gwarancją BGK już teraz jest uzasadniony.

Dla młodszych na początku kariery i z ograniczonym dochodem dobrą strategią może być odłożenie zakupu i budowa poduszki finansowej, przy jednoczesnym śledzeniu programów wsparcia.

Wnioski i rekomendacje finalne

Pierwsze miesiące 2026 roku to sprzyjające okno decyzyjne dla większości nabywców, o ile decyzja jest poprzedzona dokładnym budżetowaniem, porównaniem ofert i świadomym wyborem między stopą stałą a zmienną.

Kombinacja niższych stóp, rosnących wynagrodzeń, programów wsparcia i dużej podaży zwiększa dostępność finansowania, a inflacja pozostaje pod kontrolą. Często lepiej działać wcześniej niż czekać – szczególnie z myślą o ewentualnym refinansowaniu.